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如何签订商品房预售合同附件/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 17:16:38  浏览:8977   来源:法律资料网
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如何签订商品房预售合同附件

吴宇


买预售商品房要签好预售合同,这是购房人贯通的愿望,但如何签好预售合同,尤其是合同的附件,可能很多人就不是很明了了。在上海市预售合同示范文本中,共列有五个合同附件。对这些附件,大家切不可掉以轻心,一定要对相关事项约定清楚以防误入陷阱,带来不必要的麻烦和损失。
附件一是付款方式及期限。

如今购房,多数市民会贷款,常见的付款方式是先付一笔首付款,其余的采用贷款。在此,市民要注意两点:1.要约定“非因购房人的原因无法贷款,购房人不承担延期付款的责任,且可以选择退房。如果购房人选择退房,开发商应全额返还购房人已付房款。”如此一来,万一无法获得贷款,开发商就不能要求购房人一次性付款或追究购房人的违约责任。2.尽量留一笔尾款,一般在5万元以内,等到办理交房手续时付。留有此笔尾款的目的在于,万一开发商延期交房或有其他违约情况,购房人在保护自己的权益上就占有很大的主动权。

附件二是房屋建筑设计及平面图。
一般来说,开发商会用红笔把购房人所购房屋给标出来。购房人在此要注意,尽量把房屋的结构写清楚,如房屋什么地方有窗、阳台等。交房时,开发商是否变更房屋设计,此附件即为判断的标准。
附件三是房屋结构、装修及设备标准。
对于购房人而言,约定此附件的关键是要把装修标准具体化,要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性表述。应当尽量写清装饰材料和设备的品牌、型号及其质量标准。

附件四是房屋平面图。
一般情况下,开发商提供的平面图非常简单,既无尺寸也无比例,一旦发生争议,购房人明显处于劣势地位。对此,购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明楼房的间距等基本数据,并尽可能用不同颜色的笔把房屋周围的绿化、道路等设施标清楚。这既是购房人的一个基本知情权,也是今后判断小区规划是否变更的主要依据。

附件五是前期物业管理合同、使用公约及承诺书。
在前期物业管理中,由于小区业主委员会尚未成立,此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的。为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准,购房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项作出具体约定。

作 者:上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址:http://www.fch365.com
电 话:159 2121 9899

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青海省人民政府办公厅关于修订《青海省森林植被恢复费征收使用管理暂行办法实施细则》的通知

青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于修订《青海省森林植被恢复费征收使用管理暂行办法实施细则》的通知


青政办〔2006〕97号


西宁市、各自治州人民政府,海东行署,省政府各委、办、厅、局:

  为严格执行国家有关森林植被恢复费减免政策,根据财政部、国家林业局关于森林植被恢复费征收管理的有关规定,省人民政府决定对《青海省人民政府办公厅转发省财政厅省林业局关于〈青海省森林植被恢复费征收使用管理暂行办法实施细则〉的通知》(青政办〔2004〕48号)第五条进行修订,现将有关事项通知如下:

  一、将原第五条“对国家和省人民政府确定属国家投资的重点工程项目需要占用、征用或者临时占用林地的,由县级以上林业主管部门报省级财政、林业部门审核,经省人民政府批准后,可按规定征收标准减半征收森林植被恢复费;对农民按规定标准建设住宅占用林地以及工程建设占用、征用或者临时占用宜林地的,暂不收取森林植被恢复费”修订为:“对农民按规定标准建设住宅占用林地,暂不收取森林植被恢复费”。

  二、各地区、部门和单位要加强森林植被恢复费的征收管理和监督检查,认真执行国家和省上只对农民按规定标准建设住宅占用林地暂不收取森林植被恢复费的减免政策,严格按照规定的支出范围审核项目,确保森林植被恢复费及时足额缴入国库。

  三、本规定自下发之日起执行。

青海省人民政府办公厅
二〇〇六年七月十三日



江西省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法

江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法
江西省人民代表大会常务委员会



《江西省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》已由江西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年6月30日通过,现予公布,自公布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了保障农村村民实行自治,由村民群众依法办理自己的事情,发展农村基层民主,促进农村社会主义物质文明和精神文明建设,依据《中华人民共和国村民委员会组织法》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,依法管理本村事务,实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。
第三条 中国共产党在农村的基层组织,按照中国共产党章程进行工作,发挥领导核心作用;依照宪法和法律,支持和保障村民开展自治活动、直接行使民主权利。
第四条 乡、民族乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助,但不得干预依法属于村民自治范围内的事项。
村民委员会协助乡、民族乡、镇人民政府开展工作。

第二章 村民会议和村民代表会议
第五条 村民会议由本村18周岁以上的村民组成。
召开村民会议,应当有本村18周岁以上村民的过半数参加,或者有本村三分之二以上的户的代表参加,所作决定应当经到会人员的过半数通过。
村民会议由村民委员会召集,每年至少举行1次,有十分之一以上的村民提议,应当召集村民会议;村民委员会认为必要,可以召集村民会议。
召开村民会议时,如果村民委员会认为必要,可以邀请驻村的企业、事业单位和群众组织的代表列席。
第六条 村民会议讨论决定下列事项:
(一)本村经济、文化、教育、卫生及其他公共建设事业的发展规划和年度计划;
(二)依法制定和修改村民自治章程、村规民约;
(三)撤销或者改变村民代表会议、村民委员会的决定;
(四)村民委员会的年度工作报告和财务收支情况报告,村集体经济所得收益的使用方案,本村享受定额补贴和误工补贴的人数及补贴标准;
(五)本村基本农田保护方案和宅基地的使用方案;
(六)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用,义务工和积累工的使用;
(七)村集体经济项目的立项、承包方案以及村集体所有土地、山林、水面等承包方案;
(八)本村实施计划生育和社会治安综合治理的方案;
(九)农田水利基本建设、村办学校、村建道路等公益事业的经费筹集和建设承包方案;
(十)村民会议认为应当由其讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
第七条 600个选民以上的村或者居住分散的村,可以设立村民代表会议。村民代表会议讨论决定村民会议授权的事项。
村民代表会议由村民代表、村民委员会成员、村民小组组长和住村的各级人大代表组成。村民代表人数不得少于村民代表会议成员的三分之二。
村民代表由每5户至15户推选1人或者各村民小组推选若干人,其中应当有适当数量的妇女代表。多民族村民居住的村,各民族都应当有代表。
村民代表的任期与村民委员会成员的任期相同。村民代表任期内的罢免和补选,按原推选方式进行。村民代表会议成员名单,应当报乡、民族乡、镇人民政府备案。
第八条 村民代表会议由村民委员会召集,至少每6个月举行1次。有五分之一以上村民代表会议成员提议,应当召集村民代表会议;村民委员会认为必要,可以召集村民代表会议。
召开村民代表会议,村民委员会应当至少提前2日将讨论的事项通知村民代表,村民代表应当征求所代表的村民的意见和建议,并在村民代表会议上如实反映。
村民代表会议的决定,由村民代表会议全体成员过半数通过。

第三章 村民委员会的设置和职责
第九条 村民委员会根据村民居住状况、人口多少,按照便于村民自治和乡、民族乡、镇人民政府指导的原则设立。
村民委员会的设立、撤销、范围调整,由乡、民族乡、镇人民政府提出,经村民会议讨论同意后,报县级人民政府批准。
第十条 村民委员会向村民会议和村民代表会议负责并报告工作,其主要职责是:
(一)宣传贯彻宪法、法律、法规和国家的政策;
(二)执行村民会议和村民代表会议的决定、决议,主持日常村务,保障村民自治章程、村规民约的实施;
(三)提出和实施本村经济、文化、教育、卫生及其他公共建设事业的发展规划和年度计划;
(四)支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济,巩固和发展村级集体经济,承担本村生产的服务和协调工作;
(五)尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权,维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,维护集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权益;
(六)依法管理本村属于村集体所有的土地、山林、水面、水利设施和其他财产,教育村民合理利用自然资源,保护和改善生态环境;
(七)教育和推动村民依法履行纳税、上交统筹和提留、完成义务工和积累工、实行计划生育、接受义务教育及其他依法应当履行的义务;
(八)组织村民开展社会治安群防群治,调解民间纠纷,预防和制止非法宗教宗族活动及械斗,促进村际、村民团结和家庭和睦,协助公安等有关机关对依法被判处管制、被剥夺政治权利以及被宣告缓刑、假释的村民进行教育、帮助和监督;
(九)开展多种形式的社会主义精神文明建设活动,扫除青壮年文盲,普及文化科学知识和法律知识,组织健康的文体活动,防止发生贩毒吸毒、私种毒品原植物、拐卖妇女儿童、卖淫嫖娼、赌博、传播淫秽物品和封建迷信活动,树立尊老爱幼、拥军优属、扶贫助残、婚事新办、丧事
简办的新风尚;
(十)办理本村的其他公共事务和公益事业;
(十一)完成国家下达的各项任务,向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。
第十一条 村民委员会由主任、副主任和委员共3人至7人组成,由村民直接选举产生。职数少的村民委员会可以不设副主任。具体职数,根据人口、地域、工作任务和经济条件等实际情况,由村民会议或者村民代表会议讨论决定,报乡、民族乡、镇人民政府备案。
村民委员会成员中,妇女应当有适当的名额,多民族村民居住的村应当有人数较少的民族的成员。
村民委员会成员应当遵守宪法、法律、法规和贯彻执行国家政策,办事公道,廉洁奉公,热心为村民服务。村民委员会成员不脱离生产,给予适当补贴。补贴经费从村提留和村集体经济收入中开支。确有困难的,县(市、区)和乡、民族乡、镇人民政府可以给予适当补贴。
村民委员会每届任期3年,其成员可以连选连任。
第十二条 村民委员会应当建立和健全学习、工作、会议、财务等各项规章制度。
村民委员会决定问题,实行少数服从多数的原则。
村民委员会开展工作,应当坚持群众路线,充分发扬民主,认真听取不同意见,坚持说服教育,不得强迫命令、打击报复。
第十三条 村民委员会实行村务公开制度。下列事项应当及时公布:
(一)本办法第六条规定的由村民会议讨论决定的事项及其实施情况;
(二)救灾救济款物的发放情况;
(三)水电费的收缴情况;
(四)征(占)用土地及各项补偿费、安置补助费的收支情况;
(五)涉及本村村民利益、村民普遍关心的其他事项。
村民委员会应当设置村务公开栏公开村务并保证公布内容的真实性。
村民委员会应当建立村务公开档案并妥善保管,保存期不少于5年。
第十四条 村民委员会按照村民居住状况分设若干村民小组。村民小组组长由新一届村民委员会组织召开村民小组会议推选产生,任期与村民委员会相同,可以连选连任。
村民小组组长在村民委员会的领导下,贯彻执行村民会议和村民代表会议及村民小组会议的决定,办好本村民小组的各项事务,及时反映村民的意见和要求。

第四章 村民委员会的选举