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黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法

哈尔滨市人民政府令
第10号



　　第一条 为加强商品住宅价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平，促进住房制度改革，加快房地产业发展，根据国家和省有关规定，结合我市情况，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城市规划区内商品住宅价格管理。
　　第三条 本办法所称商品住宅，是指具有经营资格的房地产开发企业开发经营的住宅。
　　第四条 商品住宅的价格，实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理的原则，外销价格放开，内销价格实行国家定价。
　　第五条 本办法由市物价部门会同市建设委员会、计划委员会、房产、规划、土地、城市建设综合开发、财政等部门和建设银行组织实施，市物价部门对实施情况进行监督检查。
　　第六条 商品住宅的基准价格，由预算成本、销售费用、管理费用、财务费用、计划利润、税金、差价等项构成。
　　第七条 商品住宅预算成本包括下列项目：
　　（一）土地征用及拆迁补偿费。
　　（二）前期工程费。
　　（三）建筑安装工程费。
　　（四）小区基础设施建设费。
　　（五）小区非营业性公共配套设施建设费。
　　（六）开发间接费用。
　　第八条 销售费用、管理费用和预算成本中开发间接费用的总额，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三；财务费用中贷款利息，以本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三十为基数，一般建筑按现行利率十八个月计算，高层建筑按现行利率二十四个月计算。
　　第九条 商品住宅基准价格的计划利润，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之四。
　　第十条 商品住宅地段差价，由市物价、财政部门会同有关部门按照国家和省的规定确定。
　　第十一条 房地产开发企业应当在开发项目任务书下达后，向市物价部门申报商品住宅的基准价格，经市物价部门会同市财政、房产、城市建设综合开发、规划、土地部门和建设银行审核后，由市物价部门批准。
　　第十二条 房地产开发企业应当在商品住宅销售（含预售）前，持项目建设图纸和有关批准文件，到市房产部门办理产权登记。
　　第十三条 房地产开发企业在销售商品住宅时，可根据楼层、朝向确定差价，整栋楼差价的代数和分别趋近于零。
　　第十四条 按国家和省、市规定收取的商品住宅建设小区外城市基础设施配套费、电权费、防空地下室建设费、中小学教师住房集资等合法税费，以商品住宅销售附加费形式计入价格，由购房者支付。
　　第十五条 房地产开发企业根据市场情况，经市物价部门批准，可在原确定的商品住宅基准价格基础上适当上浮，上浮的幅度，不得超过百分之二十五。上浮百分之十（含百分之十）以下部分，税后收入留给房地产开发企业；上浮百分之十以上、百分之二十（含百分之二十）以下部分，税后收入的百分之五十留给房地产开发企业，百分之五十作为价格调节基金；上浮超过百分之二十部分，税后收入的百分之四十留给房地产开发企业，百分之六十作为价格调节基金；价格调节基金，由市物价部门代收，列为专项资金。
　　第十六条 市人民政府确定的“微利房”、“解困房”、合作和集资建设的住房的销售价格，
由市物价部门会同市房产、财政等部门统一定价。
　　第十七条 商品住宅建设过程中发生不可预见的建设费用需要调整价格的，房地产开发企业应当按本办法规定重新申报价格。
　　第十八条 房地产开发企业应当在每年一月底前，将上一年商品住宅销售价格统计表报送市物价、房产部门。
　　第十九条 房地产开发企业不准有下列行为：
　　（一）越权定价。
　　（二）擅自设立收费项目、提高收费标准。
　　（三）不执行规定的计价原则、范围和办法。
　　（四）冒打成本，乱摊费用。
　　（五）其它违反本办法规定的行为。
　　第二十条 商品住宅价格管理人员应当坚持原则，依法管理，秉公办事，不准利用职权徇私舞弊。
　　第二十一条 向外国人、华侨和港、澳、台同胞出售商品住宅，除法律、法规及市人政府另有规定外，房地产开发企业可自行定价销售。
　　第二十二条 对违反本办法第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条规定的，由市物价部门按照《中华人民共和国价格管理条例》、《黑龙江省收费罚没集资管理条例》和国家物价局《关于价格违法行为处罚规定》处罚。
　　第二十三条 对行政处罚不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。
　　第二十四条 罚没使用的票据和罚款的处理，按国家和省的有关规定执行。
　　第二十五条 经市人民政府批准的其他单位开发经营的商品住宅价格管理，参照本办法执行。
　　第二十六条 本办法如与国家和省的有关规定抵触时，按照国家和省的规定执行。
　　第二十七条 县（市）人民政府可根据本办法制定本地区的商品住宅价格管理具体措施。
　　第二十八条 本办法自一九九四年十月一日起施行。


　　　　　　　　　生命不能承受之重
　　　　　　　　　　　——传道受教与体罚、变相体罚、虐待、伤害行为之辩证

　　　　　　　　　　张浠娟（福建力华律师事务所）


【关键词】未成年人 体罚 变相体罚 虐待 伤害


传道受教中存在的体罚、变相体罚、虐待、伤害现象

十月份以来，各网站纷纷针对温岭虐童事件及配发照片展开了“虐童行为”与“虐待罪”的讨论。

一谈及教育、学校就会想起希望工程的“大眼睛女孩”，一方面教育倾注了受教人、家庭、社会的希望，另一方面教育中存在的变相体罚、虐待又践踏着这一希望：10月15日，太原市蓝天蒙特梭利幼儿园老师10分钟内连续抽打幼童70个耳光。10月24日，浙江温岭幼儿园老师揪住幼童双耳向上提。10月27日，家长去山东东营海培金色摇篮幼儿园调录像获知幼儿园教师针扎多名幼童。10月28日，苏州网友曝光幼儿园孩子的眼睛和嘴都被不透明胶带封住。

系列报道中，幼儿园的孩子们承受着体罚、变相体罚、虐待，即使是这些行为频繁加著于自己身上，发生在眼前、身边，孩子们直到事件被公开了才在亲人的催问下说出幼儿园的受罚生活。

传道受教对体罚的需求

在进入社会之前未成年人与社会达成一个契约，即如何适应社会以扮演其在社会中自选或委派的角色，作为普适的公平原则未成年人通过幼、小、初、高、大等教育机构完成进入社会之前的训导，从而获得进入社会的资质。此外，作为受教的途径还有家庭、培训机构、社会，这里所讨论的传道受教即包含上述各类情形。

为了完成训导目的，作为其权威的象征对受教者实行体罚确有其存在的必要。徐昕教授在《为什么禁而不止——体罚与规训的法经济学视角》中分析，基于两个悖论，教育实践对体罚存在一定的需求：一是在禁止私人行使人身惩罚的同时，将未成年人规训成符合国家要求的公民这一重任委以私人——家长和老师来承担。二是国家禁止老师体罚学生，但在教育资源有限和家长顾及工作的情形下，老师和家长都很难投入更多精力围着一部分违反纪律、学习跟不上的未成年人，而且诉诸没有体罚为后盾的教育来促使未成年人遵守纪律，更接近于一个乌托邦。（具体内容参见[1]）

这就解答了前面所提到的孩子们在幼儿园里不仅承受着变相体罚、虐待，而且默认、接受这种现象发生在身边。不可忽视的另一方面，普通存在的家庭暴力也促使未成年在心理上习得教育机构等传道受教中的此类体罚、变相体罚、虐待、伤害行为模式。

体罚、变相体罚、虐待、伤害行为模式探讨

可以说“受罚”已成为受教者的一种亲身经历，不论是作为受罚者还是作为旁观者。在教育机构中教师对学生实行体罚，一是规训受罚学生，二是以儆效尤。如果体罚能够直接达到规训学生效果的，则验证了体罚这种手段的实用性，反之，如果体罚未能见效，则教师通常加重体罚，延长体罚时间、责打行为升级、上报学校、加重忽视排斥力度、迫使学生退学等等。

如此一来，体罚成为传道受教中的常规手段并逐步替代其他教育方式，而且在目前家庭、社会对体罚在一定程度上的默认，从教育机构内部至外部都对体罚缺少一种有效的监督。因此，在长期实行体罚的过程中，教师在心理上也易于疏于事前查明再行体罚，学校在处分学生时也会存在违反工作要求、操作规程的现象，以致伤害既成事实，甚至酿成悲剧。

例如最高人民法院的案例指导《李某、宋某诉青海某中学人身损害赔偿纠纷案》，2005年11月8日下午，李某参加青海某中学组织的考试，监考老师认定李某作弊。次日上午，青海某中学相关部门作出对李某记过处分的决定，并将处分决定张贴于校园公示栏内，同日李某在家中自缢身亡。二审法院认为，青海某中学在处分李某前既未对李某本人进行调查核实，也未将处分决定报校务会批准。因其工作方法简单草率，违反了青海某中学自行制定的工作要求，且没有按照规定将处分决定及时通知李某家长，使得熟悉了解李某个人情况的家长没有机会及时进行引导和教育，丧失了避免悲剧发生的可能。故青海某中学违反工作程序的处分行为与李某的死亡具有一定的因果关系。

在体罚升级和缺少内外监督的情况下，变相体罚、虐待、暴力伤害等等也就成为不可避免的现象，即使是事后对温岭虐童事件中的教师、幼儿园进行追究处理，也不能有效地预防此类事件，从温岭虐童事件之后相关事件的连续报道中也可知现实如此。

正如法社会学和法律人类学领域内公认的大家——尤根•埃利希与马林诺夫斯基所言，法律存在于人们在社会群体内的常规化行为模式之中，同时也是由这些行为模式组成[2]。人之初的行为模式、德育培养和熏陶始于家庭成于社会，在身体力行的实践中得到进一步完善和矫治，传道受教中的体罚、变相体罚、虐待、伤害行为一旦成为常规化的行为模式，受教者从中不知不觉地接受了这种观念，体罚、变相体罚、虐待、家庭虐待、家庭暴力——“打是亲，骂是爱”的行为模式也就这样一代接着一代传了下去。

施教者实行体罚、变相体罚、虐待的法律责任

未成年人在受到体罚、变相体罚、虐待的过程中，除了健康权、身体权、人身自由权受到侵犯以外，其人格尊严权也不容忽视，虽然“公民的人格尊严不受侵犯”被写入宪法第三十八条，但是未成年人的“人格尊严”在强势的教育权威下仍会受到扭曲。

作为承担主要教育任务的教育机构及教师通常承担哪些责任？杨连专教授在《体罚学生中的法律问题研究》中将体罚学生所承担的法律责任根据情况分为以下三类：（一）民事责任：1、一般性体罚，属于普通过错的，应归为法人侵权，由学校承担责任，体罚学生只不过是一种不当的管理学生方式。2、一般性体罚，属于共同过错的，应由学校与加害人按过错大小分别承担责任，学校承担连带责任。3、一般性体罚，属于混合过错的，应由学校、加害人和受害人按过错大小分别承担责。（二）严重的体罚，构成故意或过失伤害罪的，行为人承担刑事责任，学校承担连带民事责。（三）体罚行为人承担行政责任。（具体内容参见[3]）

正因传道受教本身对体罚的需求，纵观《宪法》、《未成年人保护法》、《义务教育法》、《教师法》、《学生伤害事故处理办法》、《刑法》，对于承担主要教育任务的学校和教师，也只明文禁止学校和教师对学生实行体罚，此间存在的虐待行为并不构成《刑法》第二百六十条虐待罪，相关法规中通常表述为“构成犯罪的，依法追究刑事责任”。对于承担部分教育任务的家庭，如果虐待家庭成员的构成《刑法》第二百六十条虐待罪，也就是说，虐待罪仅限于家庭成员之间。

未成年人的教育、保护和发展规划与传道受教的监督自律体系

费先生在《文化论》译序中道出“行远者储粮，谋大者育才”，育才是由家庭、家长、教育机构、教师、社会共同承担的过程，因此，建立并完善教育机构内部的监督自律体系，以及由学生、家长、家庭、社会构成的外部监督体系，通过未成年人保护协会、地方社会团体、未成年人自救自助组织、未成年人心理辅导站等多种形式，以平衡传道受教对体罚的需求与体罚升级的不可预见性，从而实现国家层面上的未成人教育、保护与儿童发展规划。

注释：