山东省公有住宅售后维修养护管理办法
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山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会
山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会
第一条 为加强公有住宅售后的维修养护管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规，结合实际，制定本办法。
第二条 在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内，从事公有住宅售后维修养护管理的，均适用本办法。
第三条 本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅，包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
第六条 对于单幢房屋，公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应会同业主设立业主管理小组；小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋业主协商或选举产生。
一个住宅区域内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。
业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组和业主委员会成立后，房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。
公有住宅出售后，售房单位要有一定时间的保修期限。
第八条 公有住宅出售后，要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等，其维修养护责任，由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共
同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊，从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支，不足部分由业主按相应比例分担。
住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第九条 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金，该基金由售房单位从售房款中一次性提取，提取比例原则上不低于20％。
第十条 维修养护基金要专户存入银行，专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护，禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前，由售房单位或其委托的管理单位负责管理；在成立业主管理小组或业主委员会后，由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时，
由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 业主和使用人未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的，应负责修复或赔偿。
业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，要立即停止侵害行为，并负责赔偿由此造成的损失。
住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修的管理，依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。
第十五条 公有住宅出售后，凡需要对住宅中修以上的，依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅售后经批准允许转让的，转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。
第十九条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。
1997年7月23日
晋城市人民政府印发建设银行晋城市支行《关于集资建房存、贷款试行办法》的通知
山西省晋城市人民政府
晋城市人民政府印发建设银行晋城市支行《关于集资建房存、贷款试行办法》的通知
发布单位: 晋城市人民政府
晋市政发（1992）54号
1992年8月6日
各县（区）政府、市直各单位：
现将建设银行晋城市支行《关于集资建房存、贷款试行办法》印发你们，请遵照执行。
中国人民建设银行晋城市支行
关于集资建房存、贷款试行办法
第一章 总 则
第一条：为配合市委、市政府颁布的“晋城市集资建房暂行规定”的实行，推动我市开展多种形式的集资建房，推动住宅商品化的进程，特制订本办法。
第二条：凡按照“晋城市集资建房暂行规定”在本市范围内集资建房的单位和个人，均可执行本办法。
第三条：本办法存、贷款实行优惠利率。贷款执行抵押或担保。
第四条：集资建房专项贷款实行“先存后贷，存贷结合”的原则。
第五条：集资建房存、贷款业务由建行各级房地产信贷部办理。
第二章 集资建房专项存款
第六条：各级建设银行房地产信贷部，应提高服务质量，积极组织和办理集资建房专项资金的存款业务。
第七条：集资建房单位，对集资建房的各项资金，应及时交存建设银行房地产信贷部，由信贷部负责出具存款证明到有关部门办理手续。
第八条：存款利率。凡交存建行房地产信贷部的集资建方各项资金，活期存款利率执行月息1.5%；定期存款利率执行本办法同年限贷款利率。
第三章 贷款的条件和用途
第九条：贷款条件，在本市范围内集资建房，申请建房专业项贷款的单位，必须具备以下条件：
（一）经有权机关批准，工商行政管理部门注册登记，具有法人资格，实行独立核算，并在建设银行房地产信贷部开立集资建房存款专户。
（二）集资建房的单位、职工，已交足所建房屋总造价二分之一的存款。
（三）有健全的管理机构和财务管理制度，按规定及时间建设银行房地产信贷部报送有关报表和资料等。
（四）贷款用途正当，确有财产物资保证，信誉好，具有按期偿还贷款本息的能力。
（五）正式在编的行政机关、群众团体具备上述二、三、四项条件、经有法人资格，并具有相应支付能力的经济实体担保，也可申请贷款。
第十条：集资建房专项贷款分为：单位集资建房贷款和单位代职工集资建房贷款。
（一）单位集资建房贷款：指单位由于集资建房资金不足，向建设银行房地产信贷部申请单位集资建心的专项代款。
（二）单位供职工集资建房贷款：指本单位职工，由于集资建房，而集资关额部分，可由单位代职工俱申请集资建房专项贷款。
第四章 贷款的期限与利率
第十一条：集资建房专项贷款期限一般为一至五年，最长不超过八年。
第十二条：集资建房专项贷款利率为：
贷款期 月息‰ 年息% 贷款期 月息‰ 年息%
一年 3.6 4.32 五年 6.0 7.20
二年 4.2 5.04 六年 6.6 7.92
三年 4.8 5.76 七年 7.2 8.64
四年 5.4 6.48 八年 7.8 9.36
第十三条：贷款按季结息，及时清算，欠息计算复利。
（一）贷款逾期，从逾期之日起即不再执行原优惠利率，改按国家一般基本建设贷款同期（按该 项贷款实际期限）计利率计息，并按20%加收罚息。
（二）挪用贷款，从贷款被挪用之日起，按国家一般基本建设贷款同期利率计息，并按50%加收罚息。
第五章 贷款的发放与回收
第十四条：单位申请集资建房专项贷款，需填写《集资建房贷款申请书》（单位代职工贷款，还需附职工个个贷款明细表）。
第十五条：集资建房贷款申请书、合同等，必须填写完整、清楚、签章齐全，经建设银行房地产信贷部审查批准后，方可贷款。
第十六条：集资建房专项贷款实行财产抵押或第三方不可撤销的担保。
抵押贷款经建设银行房地产信贷部审查同意后，应经公证机关进行公证。抵押物必须办理保险手续，保险单交建设银行房地产信贷部保存。抵押物的保险、公证、鉴定、登记、保管等费用由借款单位负担。如抵押物因不可抗拒的灾害遭受损失，建设银行房地产信贷部有权从保险赔偿费用中收回贷款本息。
实行第三方不可撤销担保的保证人，必须是在建设银行开立结算户的单位，或在建设银行房地产信贷部开立住房基金专户的单位，或者有足够贷偿还借款财产的单位。借款方不履行合同时，由担保方负连带承担偿还借款本息的责任。
第十七条：借款单位有下列情况之一，经督促改进无效时，建设银行房地产信贷部可以不予贷款或收回部分以至全部贷款。
（一）挪用贷款资金；
（二）购储非本专项需用的物资：
（三）盲目储备，造成积压；
（四）管理不善，损失浪费严重；
（五）不按规定向贷款方提供有关计划、报表和资料。
以上一、二、三项占用的贷款，按挪用贷款处罚。
第十八条：建设银行房地产信贷部要做好按期回收贷款的准备工作，贷款到期前三十天，通知借款单位，并深入借款单位检查还款资金落实情况，严格合同规定的还款期限收回贷款本息。
第十九条：贷款单位对到期应归还的借款本息，经催收仍不偿还的，房地产信贷部可直接从借款单位的存款户中扣收。实行抵押贷款的，房地产信贷部有权处理其抵押物作为补偿。采用第三方担保的，由担保单位负责偿还。担保人不履行担保责任，建设银行房地产信贷部可直接从担保单位的存款帐户中扣收，或通过法律手段维护房地产信贷部的权益。
第六章 贷款管理与监督
第二十条：建设银行房地产信贷部，要加强集资建房专项贷款的管理。要严格按程序审批贷款，认真做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和回收贷款工作。必须建立各级信贷人员岗位责任制，明确职责分工，各司其职，各负其责。
第二十一条：借款合同履行期间，房地产信贷部要定期了解、检查、监督借款单位资金使用，库存物资，管理等情况，有权调阅有关文件、帐册、凭证、报表及查核物资库存，工程进展等情况。检查时，借款单位要给予工作便利。
第七章 附 则
第二十二条：本试行办法，经市政府批准后在全市范围内执行。如国家规定调整存、贷款利率，按新规定执行。
第二十三条：本试行办法，由晋城市建设银行负责解释。
南京市老龄委、计委、工商局、税务局、劳动局关于兴办老年福利企业的若干规定
江苏省南京市人民政府
南京市老龄委、计委、工商局、税务局、劳动局关于兴办老年福利企业的若干规定
（１９９２年９月２日 宁政办发〔１９９２〕７７号）
一、老年福利企业在国家法律、法规和有关政策规定范围内从事活动，重点发展智力型、开发型、外向型、技术型实业，积极发展第三产业。老年福利企业离退职工应不低于５０％，可适当安排所依托企业富余人员和城镇待业青年，以老有所为促进老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。
二、老年福利企业单位归口部门是各级老龄委。老龄委履行指导、监督、协调和服务的职能。各老年福利企业以创办单位为依托。
三、创办老年福利企业的审批手续是：由创办单位提出申请，征得上级主管部门同意，分别报市、区、县老龄委审核后，报工商行政管理部门审批领取营业执照。驻宁部队、部属、省属及市属单位由市老龄委审核，市工商行政管理部门审批；区、县属单位由区、县老龄委审核，区、县工商行政管理部门审批。注册资金可采取多种方式筹集，一时达不到规定要求的，不足部份可由其他企业法人代表出具担保。有关单位应在场地、设备、原材料等方面予以必要支持。
四、老年福利企业属集体所有制性质，按集体企业管理办法进行管理。实行独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展。老年福利企业的法定代表人，应具有一定的经营管理水平和业务技术能力，遵纪守法、身体健康，能胜任这一工作（包括离退休职工）。人选应征求所依托单位的意见。
五、老年福利企业要建立健全各项规章制度和财务管理办法，按规定向主管部门、所依托的单位报送有关报表和上缴有关费用。
六、老年福利企业要坚持为老年福利事业积累资金的方针，按批准权限以下列标准向市、区、县老龄委上缴老年福利基金：纯劳务按总收入的３％，工业生产按产品销售额的２％，商业服务业按营业销售总收入的１％。上缴的老年福利基金税前列支，由老龄委用于兴办老年公益福利事业。
老年福利企业的税后利润分配比例：用于扩大再生产基金４０％，奖励基金３０％，老人活动福利基金３０％。其中老人活动福利基金的８０％缴老年福利企业所依托的单位，２０％按审核权限缴市或区、县老龄委。
七、批准登记的老年福利企业，在开办初期，经所在地的税务机关批准，可享受免征所得税二年。免征的所得税应用于扩大再生产，不得挪作它用。
八、离退休职工参加老年福利企业活动，可给予合理报酬。县及其以上党政机关中离退休干部经商办企业，仍按中办发〔１９８８〕１１号文件规定办理。
九、本规定自１９９２年９月起执行。在此以前办的老年福利企业，按审批权限，到市、区、县老龄委登记，并按此规定管理。
