房地产案件执行实务问题浅析
〔摘要〕
当前，人民法院在房地产案件执行实务中，存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规，参照国外的一些做法，分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理？
2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理？
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理？
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行？
5、对未经过户登记的房地产应如何执行？
6、不同情况下的预售商品房应如何处理？
8、对共有房地产应怎样处理？
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理？
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的，法院应从所得款项中向其支付剩余购房款；如还存在按揭购房合同，应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥，无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认，且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况，依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权；如享有所有权，可直接予以执行，反之，则不能。应当注意的是，法院不能对该房屋的土地使用权予以执行，在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素，以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产，法院可依据拆迁安置协议，确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证，而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时，法院应当及时到土地管理部门调查取证，查明被执行人房产所占用的土地详细情况，并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的，应当要求被执行人补办手续，然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续，但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的，法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行；如相关部门认定该房产为非法建筑，法院则不予执行，可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前，我国房地产尚没有建立统一登记制度，除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时，处理起来颇为棘手。对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的，则人民法院在查封时必须同时查封，在变价处理时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的，则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然，如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的，可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议，或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相对的。比如，一农民在村里有宅基地房屋，后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况，应当根据实际情况，可以对该宅基地使用权进行执行 ，但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理
山东省人民政府关于印发山东省省长质量奖管理办法的通知
山东省人民政府
山东省人民政府关于印发山东省省长质量奖管理办法的通知
鲁政发〔2009〕73号
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
现将《山东省省长质量奖管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
山东省人民政府
二○○九年六月九日
山东省省长质量奖管理办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实科学发展观，大力推进实施质量兴省战略，不断提高全社会质量意识，引导和激励全省各行各业加强质量管理，加快提高产品质量、工程质量和服务质量的总体水平，促进产业振兴，进一步增强我省经济文化综合竞争力，实现富民强省的新跨越，根据《中华人民共和国产品质量法》和国务院《质量振兴纲要》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称山东省省长质量奖(以下简称“省长质量奖”)是省政府设立的最高质量奖项，由山东省质量兴省工作领导小组(以下简称“质量兴省工作领导小组”)组织评审，由省政府和省长审定批准、表彰和奖励。授予为我省质量振兴作出突出贡献的组织和个人。
第三条 本办法所称组织，主要是指本省的各类企业；本办法所称个人，是指本省涉及质量工作的自然人，包括企业的员工和从事质量管理、质量教育和培训、质量科研、质量宣传等人员。
第四条 省长质量奖的评审坚持科学、公开、公正、公平的原则。坚持高标准、严要求、总量控制、好中选优。
第五条 省长质量奖每年度评选一次。在组织或个人自愿申请的基础上，经相关市和部门推荐，严格按照程序和标准评审。
第六条 省长质量奖评审主要是对组织和个人申报奖项前3年质量业绩的综合评价。获奖的组织和个人5年后可以再次提出申请。
第七条 省长质量奖的评审不向申报组织或个人收取任何费用，不增加组织和个人负担。奖励和工作经费列入当年度省财政预算。
第二章 奖项设定和奖励条件
第八条 省长质量奖分设“山东省质量管理奖”和“山东省质量贡献奖”2个奖项。
第九条 省长质量奖可以设提名奖，由质量兴省工作领导小组审定公布。
第十条 “山东省质量管理奖”每年度不超过10个，“山东省质量贡献奖”每年度不超过5个，达不到奖励条件的奖项可以空缺。
第十一条 “山东省质量管理奖”授予在山东省登记注册，质量管理绩效显著，产品质量(含工程质量、服务质量)水平以及自主创新能力、管理水平在国内同行业处于领先地位，对山东省经济社会发展作出突出贡献的各类企业。应具备下列基本条件：(一)依法在山东省注册登记并正常运行5年以上；(二)建立了有效运行的质量管理体系，形成了自我完善的持续改进机制，在节能减排和环境保护方面取得突出成效；(三)认真贯彻GB/T19580《卓越绩效评价准则》国家标准，积极推广先进的质量管理方法，质量效益突出；近3年来主要经济、技术指标和质量水平位居国内同行业前列；(四)品牌优势突出，社会美誉度高，具有良好的质量诚信记录；中国名牌产品生产企业、驰名商标企业和服务品牌企业可优先列入评审范围；(五)近3年内无重大的质量、安全、环境污染、公共卫生等事故，无因组织责任导致的服务对象、用户(顾客)投诉的突出问题；(六)无其他违反法律、法规的行为等。
第十二条 鼓励具有自主知识产权，创新能力强，质量管理水平先进，符合产业发展方向，成长性较强的中小型企业申报省长质量奖，并制定相应的申报条件和评审标准。
第十三条 “山东省质量贡献奖”授予在质量领域作出突出贡献的个人(涉及到质量科研、质量改进和攻关成果的评审，可以多人共同获奖，但最多不超过3人)。应符合下列基本条件：
(一)从事或涉及质量工作10年以上；
(二)具有较强的质量意识和创新意识，对质量振兴事业有高度的责任感和使命感；
(三)在履职的工作岗位或从事的质量领域为质量振兴作出了突出贡献，且取得良好的经济效益、质量效益和社会效益；
(四)有较高的社会认同度，质量工作业绩得到群众的普遍认可；
(五)个人所属的组织近3年内无重大的质量、安全、环境污染、公共卫生等事故；
(六)个人无其他违反法律、法规的行为。
第三章 组织管理
第十四条 质量兴省工作领导小组负责省长质量奖评审的组织管理工作。
第十五条 由质量兴省工作领导小组组织成立山东省省长质量奖评审委员会(以下简称“评审委员会”)。主要职责是：
(一)组织、推动、指导省长质量奖评审活动，研究决定省长质量奖评审过程的重大事项；
(二)审定省长质量奖评审标准、实施指南、评审工作程序等重要工作规范；
(三)审查、公示评审结果，确保评审结果的公开、公正和公平，向省政府和省长提报省长质量奖拟奖名单。
第十六条 评审委员会聘请政府机关、高等院校、科研机构、企事业单位、行业协会、新闻媒体等有关方面的专家、学者为省长质量奖评审员，按程序组成各专项评审组，按照有关规定开展评审工作。
第十七条 质量兴省工作领导小组办公室(省质监局)具体承担组织省长质量奖评审的日常工作。主要职责是：
(一)组织制(修)订省长质量奖各奖项的具体评审标准(评审细则)、实施指南、工作程序等；
(二)组织制(修)订评审员管理制度，建立评审员专家库，建立评审员绩效考评的选用退出机制；
(三)组织编制省长质量奖年度工作计划，组织开展国内外质量奖评审标准和评审工作的跟踪研究；
(四)负责受理省长质量奖的申请和组织评审；组织典型经验和成果的总结、宣传、推广工作；
(五)调查、核实申报组织和个人的质量工作业绩及社会反映；
(六)组织考核、监管评审人员的职责履行情况；
(七)汇总并向评审委员会报告省长质量奖各专项评审组的评审结果，提请审议候选名单。
第十八条 涉及重大问题和重要事项时，评审委员会应邀请监察部门参与省长质量奖评审的监督工作。
第十九条 在开展省长质量奖的评审时，应充分发挥行业部门(协会)、技术机构、社会团体、中介机构和新闻媒体的作用。要采取有效方式，广泛征求群众的意见。
第四章 评审程序
第二十条 每年度省长质量奖评审前，由质量兴省工作领导小组办公室在省级主要媒体上公布本年度省长质量奖的申报起始和截止日期及工作安排。
第二十一条 组织和个人在自愿的基础上如实填写《山东省省长质量奖申报表》，同时提供有关证实性材料，经有关市和部门签署推荐意见后，在规定时限内报质量兴省工作领导小组办公室。质量兴省工作领导小组办公室负责对申报组织和个人是否符合申报条件、申报材料是否齐全进行审核，确认符合申报条件的组织和个人名单。
第二十二条 质量兴省工作领导小组办公室建立省长质量奖评审员专家库，组成相关专项评审组。各评审组必须由7名(含7名)以上的评审员组成，评审组实行组长负责制。
第二十三条 各专项评审组对组织和个人提交的申报材料进行评审，对照评审标准逐条评分，形成材料评审报告，并据此提出现场评审名单。
第二十四条 通过材料评审后确定的组织和个人，由评审组按评审标准进行现场评审和群众(顾客)满意度测评，形成现场评审和群众(顾客)满意度测评报告。
第二十五条 各专项评审组根据材料评审、现场评审和满意度测评情况，综合排序，提出省长质量奖获奖候选名单，提交评审委员会全体会议审议并报省质量兴省工作领导小组研究确定拟奖名单。
第二十六条 质量兴省工作领导小组办公室通过新闻媒体向社会公示拟奖名单。
第二十七条 经公示通过的拟奖名单，报分管副省长审核、省长审定签署后，由山东省人民政府通报表彰获奖组织和个人，由省长向获奖组织和个人颁发省长质量奖奖牌(奖杯)、证书。
第五章 奖励及经费
第二十八条 省政府对获得省长质量奖称号的组织和个人给予一定的物质奖励。
第二十九条 奖励经费由省财政统一安排。根据省政府下达的奖励文件，由省财政直接发至获奖组织和个人。
第三十条 “山东省质量管理奖”奖金主要用于获奖企业的质量持续改进、质量攻关和人员培训、质量检验机构和实验室建设的投入等，不得挪作它用。
第六章 获奖组织和个人的权利与义务
第三十一条 获奖组织和个人可以在有关活动中宣传获得省长质量奖的荣誉，但必须标明获奖的时间。
第三十二条 获奖组织和个人要不断追求卓越，创新实践，持续改进。
第三十三条 获奖组织和个人有义务宣传、交流其质量工作先进经验和成果，发挥典型推动和示范作用。
第七章 监督管理
第三十四条 对弄虚作假，采取不正当手段骗取省长质量奖荣誉的组织或个人，质量兴省工作领导小组办公室经查证属实后要及时提请省政府撤销其省长质量奖奖项，收回奖牌(奖杯)、证书，追缴奖金，并向社会公告。该组织或个人10年内不得参加省长质量奖的评审。
第三十五条 建立获奖组织和个人的定期巡访及动态管理制度。质量兴省工作领导小组办公室及有关部门应及时了解获奖组织的生产经营和质量管理等情况，督促其保持荣誉，不断提升改进。
第三十六条 获奖组织在获奖后2年内如发生下列情形之一的，由质量兴省工作领导小组办公室提请省政府撤销其省长质量奖奖项，并向社会公告。撤销奖项的组织5年内不得参加省长质量奖的评审。
(一)发生重大质量、安全、环保、卫生等事故的；
(二)产品质量或服务质量不稳定，产品经国家级或省级质量监督抽查判定为不合格的，或出现重大服务质量事故的；
(三)工程质量发生重大问题，被有关方面和群众投诉并查证属实的；
(四)出口产品因质量问题被国外通报或索赔，造成国家形象和产品信誉受到较大损害的；
(五)因经营管理不善，出现严重经营性亏损的；(六)发生其他严重违反法律、法规行为的。
第三十七条 承担省长质量奖评审任务的机构和人员要依法保守申报组织和个人的商业或技术秘密，严于律己，公正廉洁，严格按照有关规定、程序进行评审。
第三十八条 质量兴省工作领导小组办公室要切实加强对评审工作的监督，对在评审过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、造成不良后果的评审机构或个人，取消其评审工作资格，并提请其主管部门或所在工作单位给予纪律处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十九条 本办法由质量兴省工作领导小组办公室(省质监局)负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。
