我国不动产统一登记制度的行政法视角
云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋
摘要：根据物权法理论和国际通行做法,不动产登记应当以土地权利的登记为中心,由统一的机关进行。我国《物权法》也明确了国家对不动产实行统一登记制度。本文借鉴准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。并以行政法视角研究不动产统一登记制度的构建以激活行政法的物权保护功能。
关键词：不动产物权 不动产登记的性质 不动产统一登记制度
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度
由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。
二． 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
牡丹江市安全生产监督管理局危险化学品经营许可暂行管理办法
黑龙江省牡丹江市安全生产监督管理局
牡丹江市安全生产监督管理局危险化学品经营许可暂行管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强危险化学品安全管理，规范危险化学品经营活动，保障人民生命、财产安全，根据国务院第344号令《危险化学品安全管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于牡丹江市行政区域内从事危险化学品经营销售活动，适用本办法。
民用爆炸品、放射性物品、核能物质的经营，不适用本办法。
第三条 国家对危险化学品经营销售实行许可制度。经营销售危险化学品的单位，应当依照本办法取得危险化学品经营许可证（以下简称经营许可证），并凭经营许可证办理工商登记注册手续，未取得经营许可证和未办理工商登记注册手续，任何单位和个人都不得经营销售危险化学品。
第四条 经营许可证分为A、B两种。A种经营许可证可经营剧毒化学品和其他危险化学品；B种经营许可证只能经营除剧毒化学品以外的危险化学品。
A种经营许可证由省政府负责安全生产监督管理的部门（以下简称省级安全监管部门）颁发；B种经营许可证由设区的市级人民政府负责安全生产监督管理的部门（以下简称市级安全监管部门）颁发。
第五条 市级安全监管部门对本行政区域内的经营许可证审批、发放工作实施监督管理。
第二章 危险化学品经营单位的基本条件
第六条 危险化学品经营销售单位（以下简称经营单位），必须具备以下基本条件：
（一）经营和储存场所、设施、建筑物符合国家标准《建筑设计防火规范》（GBJ16）和《爆炸危险场所安全规定》、《仓库防火安全管理规则》等规定；并经公安消防机构验收合格；
（二）经营条件、储存条件符合《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》（GB18265）、《常用危险化学品储存通则》（GB15603）的规定；
（三）单位负责人和主管人员、业务人员经过专业培训，并经考核合格取得合格证书；
（四）有健全的安全管理制度；
（五）有化学事故应急处理预案；
第七条 申请人应当自主选择具有省级以上安全监管部门认可的安全评价单位，对本单位的经营条件进行安全评价。
第八条 安全评价单位应当对本办法第六条规定的经营单位必须具备的条件逐项进行评价，提出结论意见，写出安全评价报告。
第三章 经营许可证的申请与审批
第九条 申请A种经营许可证和B种经营许可证的单位，应当分别向省级安全监管部门和市级安全监管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）《危险化学品经营许可证申请表》；
（二）具有规定资质的安全评价单位出具的安全评价报告；
（三）经营和储存场所、设施、建筑物消防安全验收文件的复印件；
（四）经营和储存场所、设施产权或租赁证明文件复印件；
（五）单位负责人和主管人员、业务人员专业培训合格证书的复印件；
（六）安全管理制度；
（七）化学事故应急处理预案。
第十条 省级安全监管部门和市级安全监管部门，应当在接到申请之日起的22个工作日内，对申请人提交的材料进行审查，必要时，可进行现场核查。对经审查，符合条件的，颁发经营许可证；对不符合条件的，负责审批、发证的部门应当书面通知申请人并说明理由。
第十一条 经营许可证应当载明下列事项：
（一）经营单位名称；
（二）经营单位住所（地址）；
（三）经营单位法定代表人或负责人姓名；
（四）经济类型；
（五）许可经营范围（剧毒化学品应注明品名，其他危险化学品应注明类项）；
（六）发证日期和有效日期；
（七）证书编号。
第十二条 经营许可证的登记事项发生变化时，经营单位应于登记事项发生变化之日起20日内，向原发证机关提出登记事项变更申请，并提交变更事项的证明材料。
第十三条 发证机关应当在接到登记事项变更申请和证明材料后的15个工作日内进行审查，符合规定的，准予办理登记事项变更手续，并颁发新的经营许可证。
第十四条 经营许可证有效期为三年。有效期满后，经营单位仍需从事危险化学品经营活动的，应在经营许可证有效期满前3个月内向原发证机关提出换证申请，经审查合格后换领新证。有效期满后，未领取新证的，不得继续经营销售危险化学品。
第十五条 发证机关应将经营许可证的发放、变更和换发情况，及时向同级公安部门、环保部门、工商行政管理部门和经营单位所在地安全生产监督管理部门通报。
第十六条 经营单位不得转让、出租、买卖、伪造或者涂改经营许可证。
第四章 经营许可证的监督管理
第十七条 发证工作应当坚持公开、公平、公正的原则，严格依照法律、法规、规章和标准规定的条件及程序进行，对不符合法律、法规、规章和标准规定条件的，不得批准、发证；申请人弄虚作假，骗取批准或者勾结串通审批工作人员取得批准、许可的，一经发现，应立即撤销原批准和许可。
第十八条 发证机关应当加强对经营许可证的监督管理，并建立、健全经营许可证审批、发证档案管理制度。
第十九条 市级安全生产监管部门将上一年度本行政区经营许可证发放和变更情况汇总公布，并报告省级安全监管部门。
第二十条 发证机关负责依法对经营单位进行监督检查，发现有违法行为的，应当予以纠正，并依法给予行政处罚。
经营企业应当接受发证机关依法实施的监督检查，不得拒绝、阻挠。
第五章 罚 则
第二十一条 负责审查、发证的人员徇私舞弊、滥用职权、弄虚作假、玩忽职守的，依据《危险化学品安全管理条例》第五十五条的规定给予降级或者撤职的行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十二条 违反本办法规定，未取得经营许可证，擅自从事危险化学品经营的，由安全生产监督管理部门依照《危险化学品安全管理条例》第五十七条的规定，责令停止经营；有违法所得的，没收违法所得；违法所得10万元以上的，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款；没有违法所得或者违法所得不足10万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；触犯刑律的，依法对有关责任人员追究刑事责任。
第二十三条 经营单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由发证机关吊销经营许可证。
（一）提供虚假证明文件或采取其他欺骗手段，取得经营许可证的；
（二）被吊销企业法人营业执照或者营业执照的；
（三）当经营条件发生重大变化，不再具备安全经营基本条件的；
（四）转让、出租、买卖经营许可证的。
第二十四条 承担安全评价的单位出具虚假评价报告的，由省级以上安全生产监督管理部门吊销其安全评价资格证书，并处以3万以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十五条 生产单位销售本单位生产的危险化学品，不再办理经营许可证，但销售非本单位生产的危险化学品或在厂外设立销售网点的，仍需办理经营许可证。
第二十六条 成品油（汽油、煤油、柴油）的经营许可管理工作按照国家经贸委、国家工商总局《关于做好成品油流通企业核发批准证书和企业登记工作的通知》的规定执行。
第二十七条 本办法生效之前已取得经营许可证和营业执照的经营单位，应当在本办法生效之日起一个月内重新办理经营许可证。逾期不办理的，不得继续经营销售危险化学品。
第二十八条 经营许可证由国家安全生产监督管理局统一印制。
第二十九条 本办法由市安全生产监督管理局负责解释。
第三十条 本办法如果与日后颁布施行的省或国家管理办法发生矛盾，按省或国家管理办法执行。
第三十一条 本办法自二ＯＯ二年七月二十日起执行。
