关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知
建设部
关于宣传、贯彻《物业管理条例》的通知
建住房[2003]122号
各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：
《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）已于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，是各级房地产行政主管部门的一项重要职责。为了更好地贯彻《条例》，现将有关问题通知如下：
一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，认真做好《条例》的学习、宣传、培训工作
《条例》是我国第一部物业管理行政法规。《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障；对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。
各级房地产行政主管部门要在当地政府的统一领导下，认真制定并组织实施《条例》的学习、宣传和培训计划。要通过报纸、电视、网络等新闻媒体广泛宣传《条例》，通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习，通过发放宣传材料、张贴标语、现场咨询等多种方式使物业管理企业、业主等物业管理有关主体深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义，自觉遵守《条例》，依法保护自身的合法权益。要特别加强物业管理行政执法人员的学习与培训，增强法制观念，切实提高依法行政水平。
二、加快制定、完善与《条例》配套的部门规章、规范性文件和地方法规
作为与《条例》配套的《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》我部即将印发，我部还将抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等其他配套的部门规章和规范性文件。鉴于各地在物业管理发展上的差异，《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权的确定、物业管理区域的划分等问题仅作了原则规定，具体办法授权省、自治区、直辖市制定。因此，为确保《条例》的顺利实施，各地要按照《中华人民共和国立法法》确立的原则，抓紧制定和完善当地的配套法规和实施细则，重点做好以下几方面的工作：一是已经出台物业管理地方性法规或规范性文件的，要及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改；二是对《条例》中授权地方制定具体办法的内容，要尽快作出规定；三是要根据《物业管理招标投标管理暂行办法》和《业主大会规程》，研究提出当地具体贯彻落实意见。
三、规范物业管理行为，推动物业管理的健康发展
与过去的有关物业管理方面的规定相比较，《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。各地要切实按照《条例》的要求，结合贯彻落实国务院关于整顿和规范房地产市场秩序的部署，抓好以下几个方面工作：一是重视和做好业主大会和业主委员会的组织建设工作，指导和监督业主决策机构的建立和运作。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是鼓励房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，积极推进物业管理项目招投标，监督物业管理企业做好物业承接验收工作，明确建设单位与管理单位的各自责任，从根本上解决在房屋质量和配套设施等方面出现问题时，建设单位和管理单位互相推诿的问题；三是建立和完善“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，查处物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务的行为；四是建立健全物业管理市场准入制度，把好市场准入关，查处不具有资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营的行为，清理管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业，整顿规范物业管理市场秩序。五是引导业主和物业管理企业增强合同意识，通过合同约定物业管理服务内容、服务质量和服务费用等事项，明确双方权利、义务和解决纠纷的方法，维护双方的合法权益。六是全面建立健全住房专项维修资金制度，没有建立或者没有按照标准建立专项维修资金的地方，要按照国家有关规定予以补建或补充，并加强使用管理。要对住房专项维修资金进行清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。
四、加强协调与配合，形成行政主管部门之间的执法合力
物业管理工作涉及面广，除了房地产行政主管部门行使监督管理职责之外，公安、财政、民政、价格等行政主管部门在相关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责作了明确的规定。各级房地产行政主管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调，按照《条例》规定，各司其职，各负其责，切实履行好各自的职能。
五、依法行政，提高政府主管部门的工作水平
按照行政管理体制改革的要求，《条例》对房地产行政主管部门提出了更高的要求。各级房地产行政主管部门要认真履行职责，转变管理思路，规范行政行为，要以《条例》的颁布实施为契机，进一步简化办事程序，提高管理透明度，提高办事效率，更好地发挥政府的指导、监督和管理作用。《条例》全面规定了物业管理相关主体的法律责任，各级行政主管部门及其工作人员作为行政执法机关和执法人员，要从依法行政和实现“三个代表”的高度认识和行使好法律赋予的执法权，增强工作责任心和依法办事的自觉性，认真履行职责，严格执法，严禁利用职务和工作上的便利索取他人财物，或者收受他人财物为他人牟取利益。一经发现上述情况的，依法追究相应责任。
各地在贯彻执行《条例》中遇到的重要情况和问题，请及时告我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年六月十二日
公司注册资本登记管理暂行规定
国家工商行政管理局
公司注册资本登记管理暂行规定
1995年12月18日，国家工商行政管理局
第一条 为了加强对公司注册资本的登记管理，规范公司的登记行为，依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）和其它有关法律、行政法规的规定，制定本规定。
第二条 公司登记机关依法对公司注册资本进行登记管理。
公司登记机关依据国家法律、行政法规、规章和公司章程，审查公司注册资本，对符合法律、行政法规、规章的，予以核准；对不符合法律、行政法规、规章的，不予核准。
第三条 公司注册资本数额、股东或者发起人的出资方式，应当符合法律、行政法规的规定。
第四条 公司设立登记或者变更注册资本时提交的验资证明，须由经工商行政管理机关登记注册的会计师事务所或者审计事务所出具。会计师事务所或者审计事务所出具的验资证明，应当符合《公司法》和其它有关法律、行政法规、规章的规定。
第五条 验资证明由验资报告及附件组成。验资报告应当以文字报告的形式确切地表述验证的内容。验资报告须由注册会计师签字或者盖章、会计师事务所或者审计事务所加盖公章后方为有效。
第六条 办理公司设立登记或者注册资本变更登记，应当在验资机构出具验资证明之日起90日内向公司登记机关提出申请。
第七条 注册资本中以货币出资的，股东应当将其认缴的出资足额存入新设立公司所在地银行的“专用帐户”。公司成立前，任何单位和个人不得动用“专用帐户”内的资金。
“专用帐户”的开立、撤销及该帐户资金的划转，按照中国人民银行的有关规定办理。
第八条 注册资本中以实物出资的，公司章程应当就实物转移的方式、期限等做出规定。
实物中须办理过户手续的，公司应当于成立后半年内办理过户手续，并报公司登记机关备案。
第九条 注册资本中以工业产权出资的，公司章程应当就工业产权转让登记事宜做出规定。
其中以专利权出资，其专利权人为全民所有制单位的，专利权转让须经上级主管部门批准；以注册商标出资须由商标主管部门审查的，按有关规定先由商标主管部门审查同意后方能作为出资。
公司应当于成立后半年内依法办理工业产权转让登记手续，并报公司登记机关备案。
第十条 注册资本中以非专利技术出资的，公司章程应当就非专利技术的转让事宜做出规定。
公司成立后一个月以内，非专利技术所有人与受让人（公司）应当签订技术转让合同，并报公司登记机关备案。
第十一条 注册资本中以工业产权、非专利技术作价出资的，其金额与注册资本的比例应当符合国家有关规定。
工业产权、非专利技术中属于国家规定的高新技术成果的，应当经国家、省（部、委）科技主管部门鉴定或者认定。
第十二条 注册资本中以土地使用权出资的，公司章程应当就土地使用权出资事宜做出规定。
以划拨土地使用权出资的，使用人应当向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；城市规划区内的集体所有的土地应当先依法征为国有土地后方能作为出资；农村和城市郊区的集体所有的土地（除法律规定属于国家所有的以外）应当经县级人民政府登记注册，核发证书，确认所有权后方能作为出资。
公司应当于成立后半年内依照法律、行政法规规定，办理变更土地登记手续，并报公司登记机关备案。
第十三条 《公司法》规定必须进行评估作价的出资，须由经工商行政管理机关登记注册的评估机构评估作价。国有资产评估结果依法须由有关行政主管部门确认的，由法律、行政法规、规章规定的部门进行确认；非国有资产评估结果或者依法不需进行确认的国有资产评估结果，由股东或者发起人认可，验资机构进行验证。
第十四条 设立有限责任公司的验资报告，应当载明以下内容：
（一）公司名称；
（二）股东的名称或者姓名；
（三）股东的出资额和出资方式；
（四）开户银行和专用帐户的帐号；
（五）股东缴纳出资情况；
（六）以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例；
（七）其他事项。
第十五条 设立股份有限公司的验资报告，除载明第十四条规定的内容外，还应当载明设立方式。以募集方式设立的，应当载明发起人认购的股份和该股份占公司股份总数的百分比。
第十六条 验资报告应当附以下有关文件：
（一）验资机构、资产评估机构的《企业法人营业执照》复印件；
（二）银行出具的企业登记注册入资凭证；
（三）以实物出资的，附实物转让清单；
（四）以专利权出资的，附专利证书复印件和专利登记簿副本复印件；
（五）以注册商标出资的，附《商标注册证》复印件；
（六）以土地使用权出资的，附土地使用权证明；
（七）以非货币出资的，附资产评估报告及评估结果确认书或者股东、发起人认可证明。
第十七条 公司变更注册资本，应当向公司登记机关提交以下文件：
（一）公司法定代表人签署的变更登记申请书；
（二）股东会决议；
（三）减少注册资本的，应当提交减少注册资本公告和公司债务清偿报告或者债务担保证明；
（四）公司以合并、分立而变更注册资本的，应当提交合并协议、分立决议或者决定，以及合并、分立公告和债务清偿或者债务担保证明，并附资产负债表及财产清单；
（五）股份有限公司因合并或者分立而变更注册资本的，应当提交国务院授权部门或者省级人民政府的批准文件；
（六）股份有限公司因发行新股而增加注册资本的，应当提交国务院授权部门或者省级人民政府的批准文件；向社会公开募集股份的，还应当提交国务院证券管理部门的批准文件；
（七）法律、法规规定的其它文件。
第十八条 公司增加注册资本，以非货币出资的，股东应当依法办理财产权转移手续后，再向公司登记机关申请注册资本变更登记。
第十九条 公司变更注册资本，会计师事务所、审计事务所应当对注册资本增加部分或者减少后的注册资本进行验证，并出具验资报告。
第二十条 公司变更注册资本的验资报告应当载明以下内容：
（一）公司名称；
（二）股东的名称或者姓名；
（三）股东的出资额和出资方式；
（四）原注册资本额；
（五）申请变更后的注册资本额；
（六）新增注册资本的缴纳情况；
（七）开户银行和帐号；
（八）减少注册资本的，应当载明公司债务清偿情况。
第二十一条 有限责任公司成立后，作为出资的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补交其差额。原出资中的实物、工业产权、非专业技术、土地使用权应当重新进行评估作价。公司注册资本应当进行重新验证并出具验资报告。
工业产权转让登记手续因不符合法律、法规的规定，未能办理财产权转移手续的，交付该出资的股东或者发起人应当以其它出资方式补交其数额。补交的数额应当进行重新验证并出具验资报告。
第二十二条 公司登记机关发现公司注册资本不实的，可以要求该公司到指定的验资机构进行验资，并在规定期限内提交验资证明。
第二十三条 对股东或者发起人以非货币出资，未按照本规定第八条、第九条、第十条、第十二条的规定报公司登记机关备案，或者备案内容与公司章程规定的内容不符的，视为虚假出资。
第二十四条 股东或者发起人未按公司章程规定缴纳出资，或者以非货币出资未转移财产权、验资机构或者资产评估机构出具虚假证明文件的，公司登记机关应当依照国家有关法律、法规的规定予以处罚。
第二十五条 外商投资企业注册资本的登记管理适用本规定。法律、行政法规另有规定的除外。
第二十六条 依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》设立的非全民所有制企业注册资金的登记管理，参照本规定执行。
第二十七条 本规定自1996年3月1日起施行。
