物业管理企业财务管理规定
财政部
物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日，中华人民共和国财政部
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。
第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。
烟草行业产品质量监督检验机构审查认可细则
国家烟草专卖局
烟草行业产品质量监督检验机构审查认可细则
2001年12月31日
国家烟草专卖局
第一章 总则
第一条 为了进一步加强烟草行业产品质量监督检验机构（以下简称“质检机构”）的建设与管理，指导审查质检机构的工作，提高质检机构的人员素质和技术、管理水平。根据《烟草行业产品质量监督检验网管理办法》和《产品质量检验机构计量认证／审查认可（验收）评审准则》（试行）（质技监认函［２０
００］０４６号）及国家的有关规定，制定本细则。
第二条 本办法所规定的审查认可工作的管理、程序及评定办法，适用于烟草行业质检网各级质检机构。
第三条 一级站评审的主要依据是《实验室认可准则》、《产品质量检验机构计量技术考核规范》（ＪＪＣｌ０２１－９０）、《国家产品质量监督检验中心审查认可细则》（技监监（１９９０）３４号）。
第四条 二级站评审的主要依据及内容：
１、评审依据：
（１）《实验室认可准则》；
（２）《烟草行业二级产品质量监督检验机构审查认可评定表》（附件３－Ａ）；
（３）《烟草行业重点产品质量监督检验机构审查认可评定补充条款》（附
件３－Ｂ）（适用重点二级站）。
２、评审内容：
（１）《实验室评审表》有效版本规定的要素；
（２）附件３－Ａ内容：组织机构、人员素质、仪器设备和标准物质及标准
样品、环境条件、检验工作等五个方面。
第五条 三级站评审的主要依据及内容：
１、评审依据：《烟草行业三级产品质量监督检验站审查认可评定表》；
２、评审内容：组织机构与管理、人员素质、仪器设备和标准物质及标准样品、环境条件、检验工作等五个方面。
第二章 管理
第六条 国家局质量技术监督主管部门（以下简称国家局主管部门）为行业审查认可的管理机构。各省级烟草专卖局技术监督主管部门（以下简称省级局主管部门）为三级站审查认可的管理机构。
第七条 审查认可管理机构的职责是：
１、受理申请及初审报送资料；
２、制定审查认可计划；
３、组建评审组并组织进行现场评审；
４、审查由评审组提交的《评审报告》等资料；
５、行文报批；
６、颁发授权证书（有效期五年）。
第三章 程序
第八条 各级质检机构按《评定表》自查合格后，上一级主管部门提出申请。申请时，必须报送下列资料。
（一）《审查认可申请书》；
（二）自查情况报告；
（三）二级站提交质量手册（按《实验室认可准则》有效版本编制）、程序文件；三级站提交质量手册。
第九条 国家局或省级局主管部门根据申请，经审核合格后，统一安排审查认可计划。
第十条 质检机构审查认可步骤：
（一）评审组预备会议，初步确定现场审查计划。确定评审组分工计划，一般评审组分两个组，第一组负责组织机构、人员素质、质量手册内容的审查；第二组负责仪器设备、环境条件、检验工作内容的审查。
（二）首次会议。会议由评审组主持，被审单位有关人员参加。听取申请单位的情况汇报。完善现场审查计划并予宣布。
（三）察看质检机构现场，下达现场评审试验项目并进行评审，同时进行质量手册、人员技术档案等资料的审阅和评审。
（四）按照审查认可所列项目，对检验、审核等人员采取分组座谈或个别交谈、实际操作及口试或笔试形式进行考核。
（五）评审组整理评审资料，并做出评审结论和意见。
（六）评审组召开该质检机构隶属单位主管领导和相关部门领导以及质检机构全体人员参加的现场评审总结大会，由评审组长宣读评审组结论和意见；
（七）报国家局或省级局主管部门审批。
第四章 评审
第十一条 审查认可评定规则
（一）评定记录
在对应的栏目中，符合记为“Ａ”；基本符合记为“Ｂ”；不符合记为“Ｃ”。并同时记下有关问题及建议。评审的最终结论为“合格”、“基本合格”、“不合格”三种。《评定表》内容分“重点项目”（即※号项目）和“一般项目”两种。
（二）评定规则
１、二级站评定规则
（１）满足以下要求者为“合格”：
①《实验室评审表》符合项不少于８０％；不符合项不多于１０％。
②《审查认可评审表》“Ａ”项数不少于３２项，重点项（即※项）“Ｂ”项数不多于二项。无“Ｃ”项。
（２）出现下述情况之一者为“不合格”：
①《实验室评审表》不符合项多于１０％或不符合项与基本符合项之和多于３０％。
②《审查认可评审表》“Ｂ”项数多于１０项或重点项（即※项）“Ｂ”项数多于二项或出现“Ｃ”项。
（３）其余情况者为“基本合格”。
２、重点二级站应达到合格条件要求外，还应达到《烟草行业重点二级产品质量监督检验机构审查认可评定补充条款》要求，其中“Ｂ”项数不多于一项，无“Ｃ”项。
３、三级站评定规则
（１）“合格”：审查认可评审“Ａ”项数不少于２５项；重点项（即※项）“Ｂ”项数不多于二项。无“Ｃ”项。
（２）“不合格”：“Ｂ”项数多于５项或重点项“Ｂ”项数多于二项或出现“Ｃ”项。
（３）其余情况者为基本合格。
第十二条 评审报告
评审组对接受评审的质检机构做出结论和意见，最后提出《评审报告》。
第五章 附则
第十三条 评审员及其职责等要求参照国家有关文件规定执行。
第十四条 本细则由国家烟草专卖局负责解释。
第十五条 本细则自发布之日起执行。国家局１９９５年发布的《烟草行业二级产品质量监督检验审查认可细则》和《烟草行业三级产品质量监督检验站审查认可细则》（国烟科［１９９５］第４１号）同时废止。
