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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析/兰翔

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 05:35:46  浏览:9373   来源:法律资料网
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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院 兰翔)

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多,主要可以细分为五种类型:(1)立体停车位,即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属,就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性,而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益,并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体,它必须具备以下的条件:1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后,具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国,虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件,我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围,还是属于共有权客体范围。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下,要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断:
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”,第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”,第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知:“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定,是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着,有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度,并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,……当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定,房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后,其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记,也可以合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则,拥有土地使用权,才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物,如果要取得独立产权,就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则,不计算建筑容积率的建筑物,其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知,根据现行房地产法律,只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》),其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果,从现行的房地产法律制度出发,要判断不同类型停车位的产权归属,必须掌握理论与法律的两个标准:
(1)理论标准:属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准:计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准,以下将分析不同类型停车位的产权归属问题:
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
因此,开发商有权销售或租赁立体停车位,购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。而且,该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问,小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为:根据规范设计要求,南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准,是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献:
1、陈?:《论建筑物区分所有权》,载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》,载《西南民族大学学报(人文社科版)》2005年第4期。
3、张军斌:《论商品房住宅小区停车位的产权归属》,载《法苑》第12期。

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交通警察是否可以当场作出罚款200元的处罚?

王某因在禁止停车的地点停放机动车,被交通警察(简称交警)当场处罚款200元。王某不服,提起行政诉讼,认为交警没有权力可以当场对其作出200元的处罚。
对于该起案件,存在两种不同意见。一种意见认为,根据《中华人民共和国行政处罚法》(简称《行政处罚法》)的规定,交警对个人作出当场处罚的罚款限额只能是50元。200元的罚款不可以当场作出。另一种意见认为,依照特别法优于普通法及新法优于旧法的原则,根据《中华人民共和国道路交通安全法》(简称《交通安全法》)的规定,交警可以当场作出200元罚款的处罚。
笔者同意第一种意见。《行政处罚法》第三十三条规定,违法事实确凿并有法定依据,对公民处以五十元以下、对法人或者其他组织处以一千元以下罚款或者警告的行政处罚的,可以当场作出行政处罚决定。《交通安全法》第一百零七条规定,对道路交通违法行为人予以警告、二百元以下罚款,交通警察可以当场作出行政处罚决定,并出具行政处罚决定书。从规定来看,《行政处罚法》规定对公民可以作出当场罚款处罚的上限是50元,而《交通安全法》的规定则可以是200元。两者是冲突的,或者说是矛盾的。对于法律规范的适用,首先应当考虑的是各法律规范的位阶。从立法主体上,《行政处罚法》和《交通安全法》都属于法律,《行政处罚法》是八届全国人大四次会议通过,属于全国人大制定的基本法律,而《交通安全法》则是十届人大常委会第五次会议通过,属于全国人大常委会制定的法律。《中华人民共和国立法法》(以下简称《立法法》)第七条规定,全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。全国人民代表大会常务委员会制定和修改除应当由全国人民代表大会制定的法律以外的其他法律;在全国人民代表大会闭会期间,对全国人民代表大会制定的法律进行部分补充和修改,但是不得同该法律的基本原则相抵触。虽然都是法律,但仍然存在一个基本法律和法律的问题,如果存在不一致,应当适用前者。其次,从两部法律的性质和内容上来说,《行政处罚法》规定国家行政权力主体行使行政处罚等公权力时应当遵守的程序性法律,具有同民事诉讼法、刑事诉讼法等基本法律一样的法律性质和法律地位,其内容也多是程序性的,《交通安全法》属于就道路交通管理方面作出的包括实体和程序性方面的法律规定,其只对某个方面产生法律效力。依据《交通安全法》作出的处罚仍然属于行政处罚,不能脱离《行政处罚法》所确定的行政处罚的范畴和程序性、实体性规定,也就不存在所谓的特别法或新法。如果允许这样的随意变化,那就行政处罚方面,立法机构可以制定出多部突破《行政处罚法》规定的法律来,因为我国仍然是一个以行政权力的行使为主的社会。就公安部门的管理来说,既然交警的处罚可以突破规定,治安、消防也可以这么做。公安部门可以这么做了,工商、税务、卫生当然也可以这么做。那还需要《行政处罚法》吗?其实如果想要突破规定也可以,应该修改《行政处罚法》第三十三条,即增加一段内容“法律规定的除外”,这样就不存在问题了。在目前没有修改的情况下,仍然还应当遵守现行的规定。建议有关部门修改《行政处罚法》或者《交通安全法》,否则不光是老百姓不能正确理解规定,即使是法律工作者也将是难以适用,也有损法律统一性和严肃性。



作者单位:江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系电话:0513--7283126

湘西自治州人民政府办公室关于转发州水利局关于全州小Ⅱ型病险水库除险加固工作实施细则(试行)的通知

湖南省湘西土家族苗族自治州人民政府办公室



湘西土家族苗族自治州人 民 政 府 办 公 室 文 件
州政办发 [2003] 41号

湘西自治州人民政府办公室关于转发州水利局关于全州小Ⅱ型病险水库除险加固工作实施细则(试行)的通知


各县市人民政府,州政府各局委、各直属机构: 州水利局关于《全州小Ⅱ型病险水库除险加固工作实施细则(试行)》已经州人民政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

二OO三年十一月二十二日

全州小Ⅱ型病险水库除险加固工作实施细则(试行)

(州水利局 二OO三年十一月六日)

为加快全州小Ⅱ型病险水库除险加固工作,根据州委、州政府《关于全面开展病险库塘除险加固工作的意见》(州发[2003]35号),特制定本实施细则(试行)。 一、计划管理 (一)州水利局负责编制全州小Ⅱ型病险水库除险加固年度项目座数及资金框架计划,经州发展计划委、州扶贫开发办、州财政局初审后,报州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组审定。审定后的各县市年度项目座数及资金框架计划,由州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组办公室下达。 (二)各县市水利局根据州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组审定的年度项目座数及资金计划,在认真核查、鉴定的基础上,按轻重缓急提出年度各项目的资金申报计划草案,与县市计划局、扶贫开发办、财政局衔接并经县市领导审查同意后,报州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组办公室汇总,由州发展计划委、州扶贫开发办、州财政局、州水利局审查后联合下达年度项目资金计划。 (三)各县市水利局根据州发展计划委、州扶贫开发办、州财政局、州水利局联合下达的年度项目资金计划,负责组织勘测设计,按照根治摘帽的原则编制各项目除险加固设计书及附件,由州水利局审批后下达各县市年度除险加固项目实施计划,同时抄送州、县市计划委(局)、扶贫开发办和财政局备案。 (四)各县市水利局严格依照州水利局下达的年度项目实施计划具体组织实施,并将经审批的项目设计等前期工作资料送县市计划局、扶贫开发办、财政局备案,接受州、县市政府和计划、财政、扶贫、纪检、监察、审计等部门的监督和检查。 (五)以工代赈和扶贫开发资金的年度项目申报计划由县市计划局、扶贫开发办纳入县市年度扶贫项目计划,经州发展计划委、州扶贫开发办汇总并报省审批后执行。 二、建设管理 (一)项目法人由各县市水利局确定。原有水库管理机构的以其为基础组建项目法人,无专门管理机构的则由县市水利局为项目法人。各项目法人的组建构成情况,由县市水利局上报县市政府,并抄送州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组办公室和县市计划局、扶贫开发办、财政局备案。 (二)招标投标原则上由县市水利局采取邀请招标或议标的方式进行。在州水电招标办的监督指导下,每个项目均应邀请3个以上具有州内水利水电工程施工许可证的施工队伍参与投标,择优选择。 (三)工程监理由州水利水电工程监理公司承担,委派具有水利水电工程监理工程师或监理员资格证的监理人员和乡镇水管站技术人员常驻工地,严格抓好各项目的质量控制、进度控制和造价控制。 (四)工程质量监督由州、县市水利水电工程质量监督站联合承担。重点项目由州质监站负责监督,一般项目由各县市质监分站负责监督。项目竣工后,县市质监分站进行初步质量等级评定,初评为不合格的,必须及时返工。州质监站对初评为优良的逐处检查核准,对初评为合格的进行抽查确认。 (五)各项目必须加强合同管理,严格按照合同执行。施工、监理、主要材料采购等都要签署合同,并抄送县市计划局、扶贫开发办、财政局备案。 (六)州小Ⅱ型病险水库除险加固工作领导小组办公室负责编发《湘西自治州病险水库除险加固简报》,及时通报全州病险水库整治工程进展情况。各县市要及时通报中小型病险水库除险加固项目的工程进展和质量管理、资金使用等情况,全面搜集整理项目实施前、施工中、竣工后的有关文字材料和照片、录像等资料,建立健全水库除险加固工程档案。 (七)各项目在开工时要设立临时公示牌,说明水库概况、加固工程要点、行政和技术负责人,以及设计、施工、监理、质监等相关责任人,接受领导、群众和新闻媒体的监督。项目竣工后改换为永久性的公示碑,实行除险加固责任的长期负责制。 (八)项目竣工后,由州水利局除险加固办会同相关科室组织竣工验收。县市水利局要邀请计划局、扶贫开发办和财政局等单位,召集项目法人、质量监督、监理、设计、施工、运行管理等有关各方代表,按照规定程序做好竣工决算和竣工验收的准备工作。州水利局将决算和验收成果分别送州发展计划委、州扶贫开发办和州财政局备案。 (九)州水利局向各县市派出督查组,并配合州委、州政府督查室和州发展计划委、州扶贫开发办、州财政局对各县市重点项目的实施情况进行督查。 三、资金运作及管理 (一)小Ⅱ型病险水库除险加固工程系跨年度项目,为确保工程的顺利实施,在归口资金到位前,由州水利局下属的州兴沅水利水电开发有限责任公司作为全州小Ⅱ型病险水库除险加固工程项目的统一承贷人,以州财政专项资金和州本级水利建设基金为贷款保证金,分年度向银行贷款来启动和实施工程。 (二)在各县市财政局提供还款承诺的前提下,州兴沅公司根据州水利局下达的年度项目实施计划,将贷款资金以垫资形式按工程进度分期借支给各县市水利局(其中扣除5%的质量保证金),投入年度项目的实施。 (三)次年,州归口的以工代赈、扶贫开发、全州水利建设基金、州水利局向上争取的资金、县市农发基金及防洪保安资金到位及报帐后,由县市水利局及时归还州兴沅公司,以作下年度借支款或偿还银行贷款。逾期未归还的,由县市负责支付银行贷款滞纳金和逾期利息。 (四)州财政安排的年度病险水库治理专项资金用于支付州兴沅公司的银行贷款利息和州水利局向上争取国债病险水库治理项目的前期工作经费。贷款利息由州财政局据实拨付至州兴沅公司。工作经费安排由州财政局、州水利局共同商定并报经州领导批准后执行。 (五)各县市的项目实施单位要严肃财经纪律,严格按照基本建设财务管理制度对项目资金进行核算和管理,实行专户储存、专账核算、专款专用。贷款资金必须按照用以还贷的资金所规定的政策使用,对财政扶贫资金必须严格按照财政部《财政扶贫资金报账制管理办法(试行)》等规定实行财政报账。 (六)严格控制项目工程的概预算。原则上依照省水利厅的定额和费用构成及计算标准,结合当地物价及用工水平,参考过来小型水利工程实际承包单价从严从紧编制。建设管理费、勘测设计费、工程监理费、工程质量监督检测费和水土保持设施补偿费严格按省财政厅、省物价厅、省水利厅的有关文件规定执行。上述费用及管理、接待、办公等非生产性费用不能从以工代赈、扶贫开发项目资金中列支,由各县市在本级水利建设基金等其他资金中另行安排。 (七)各县市必须按照下达的年度除险加固项目实施计划,对实施项目的投资总额实行包干。如有突破,其资金由各县市自行解决。 四、工作责任 (一)按照“分级管理,分级负责”的原则,小型水库的防汛保安责任由各县市政府承担。各县市政府要积极筹措州委、州政府要求归口的各项资金,并确保按期足额到位。要广泛发动受益区群众积极投入小型病险库塘的治理,尤其是病险山塘的治理。要加强除险加固工程的建设管理,做到治理一座,摘帽销号一座,发挥效益一座。 (二)建立病险库塘除险加固工程责任公示制度。州对县市及相关部门、县市对乡镇及相关部门实行目标管理,与防汛行政首长负责制相结合,层层签订责任状,严格实行“建、管、防”一体化的领导责任制,实行除险加固的治理座数、投资额度、工程质量包干责任制,实行责任追究制。每年汛末冬修前在团结报和州电视台向社会公示年度病险水库治理项目及行政、技术责任人名单,次年汛前公示上年度病险水库除险加固验收结果。把病险库塘除险加固工作纳入县市、乡镇政府和相关部门主要负责人的年度考核范围。 (三)计划、扶贫开发、财政、水利等部门要按照州委、州政府的要求,积极履行各自职责,切实做好项目申报、方案编制、资金筹措、建设管理等工作。各县市水利局要将小型病险水库的除险加固工作作为中心任务,认真搞好项目的勘测设计、计划申报、部门衔接、资金管理、技术指导、质量检查、进度报表、宣传报道、竣工验收等具体工作。 五、经营管理 (一)积极做好小型水库管理体制和运行机制的改革工作。在明确产权的基础上,大力推进小型水库山塘的产权制度改革,放开经营权,采取承包、租赁、拍卖、股份合作等多种形式进行经营管理,落实管理机构、管理人员和管理制度。拍卖、租赁或发包小型水库、山塘所得收益要作为大修理基金,纳入专户管理。 (二)切实推行按实灌面积或供水量计收水费制度,提高水费收缴到位率。要推动水价改革,逐步做到按成本计价,增强供水效益和提取折旧及大修理费用的能力。逐步建立水库山塘“建、管、用”一体化的大修、维护机制,使水库山塘的运行管理和维修改造实现良性循环。 六、其他 本细则由州水利局负责解释。